Immobilienbewertungsverfahren: Eine umfassende Anleitung

Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Analysen und Fachkenntnisse erfordert. Es gibt verschiedene Verfahren, die zur Ermittlung des Immobilienwerts verwendet werden können. In diesem Artikel werden wir uns eingehend mit den Bewertungsverfahren für Immobilien befassen, um Ihnen einen umfassenden Überblick über die verschiedenen Methoden zu geben.

Das Wichtigste in Kürze

  • In Deutschland werden die Grundlagen für die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
  • Es gibt drei Bewertungsverfahren, die vor Gericht und von Behörden anerkannt sind: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
  • Je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung kann eines dieser Verfahren das richtige sein.

Gesetzeskonforme Verfahren zur Immobilienbewertung

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt die grundlegenden Prinzipien für die Bewertung von Immobilien in Deutschland fest. Gemäß dieser Verordnung sind drei normierte Bewertungsmethoden für Immobilien zugelassen: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese Verfahren gewährleisten eine rechtsverbindliche Vergleichbarkeit der Immobilienbewertung.

Welche gesetzeskonformen Verfahren zur Gebäudewertermittlung gibt es?

Bei der Gebäudewertermittlung wird der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag bestimmt. Die ImmoWertV unterscheidet drei Verfahren zur Ermittlung des Gebäudewerts:

  1. Das Sachwertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie anhand des Wiederbeschaffungswerts des Objekts ermittelt. Dabei werden die Abnutzung und andere wertmindernde Faktoren berücksichtigt.
  2. Das Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert der Immobilie anhand von Vergleichsgrundstücken ermittelt. Es werden die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien herangezogen.
  3. Das Ertragswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Immobilie auf Basis des erzielten Ertrags bestimmt. Es eignet sich vor allem für gewerblich genutzte Immobilien und vermietete Wohnungen.

Diese drei Verfahren sind gesetzlich vorgeschrieben und werden vor Gericht und von Behörden anerkannt.

Welches Bewertungsverfahren ist das Richtige für meine Immobilie?

Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung. Hier sind einige Empfehlungen:

  • Für selbstbewohnte Häuser eignet sich das Sachwertverfahren gut, da der Fokus auf dem materiellen Wert der Immobilie liegt.
  • Das Vergleichswertverfahren wird bevorzugt zur Bewertung von Eigentumswohnungen verwendet, da es auf realisierten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte basiert.
  • Das Ertragswertverfahren liefert genaue Ergebnisse für gewerblich genutzte Immobilien und vermietete Wohnungen, da es den erzielten Ertrag berücksichtigt.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein offiziell bestellter und vereidigter Immobiliensachverständiger in der Regel mindestens zwei der drei Bewertungsmethoden anwendet, um ein zuverlässiges und aussagekräftiges Ergebnis zu erzielen. Die Wahl des Verfahrens hängt immer von der spezifischen Immobilie ab, die bewertet werden soll.

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Bewertungsverfahren für Renditeimmobilien

Für Renditeimmobilien, die der Kapitalanlage dienen und einen Gewinn erwirtschaften sollen, werden neben den gesetzlich vorgeschriebenen deutschen Verfahren häufig auch internationale Bewertungsverfahren angewendet. Diese kommen vor allem dann zum Einsatz, wenn internationale Investoren involviert sind oder deutsche Investoren Immobilien im Ausland bewerten möchten. Hier sind einige der gängigsten Verfahren:

  • Das Investmentverfahren: Dieses Verfahren, international als Investment Method bekannt, ähnelt dem Ertragswertverfahren. Es basiert auf einer unendlich langen Ertragsfähigkeit der Immobilie und berücksichtigt keinen Bodenwert. Es wird hauptsächlich bei vermieteten Immobilien angewendet und findet insbesondere in Großbritannien Anwendung.
  • Das Residualwertverfahren: Bei diesem Verfahren werden die Entwicklungskosten der Immobilie vom prognostizierten Verkaufswert abgezogen, um den Marktwert zu ermitteln. Es wird häufig bei zu entwickelnden Gebäuden und Grundstücken verwendet.
  • Die Zeilenbewertung: Dieses Verfahren wird zur Bewertung von Immobilienportfolios angewendet, wenn aufgrund der Anzahl der Objekte im Portfolio nicht jedes Objekt einzeln bewertet werden kann. Es ist vor allem für Banken, Fondsgesellschaften und Wohnbaugesellschaften relevant.

Diese Verfahren werden je nach individuellen Anforderungen und spezifischem Anwendungsfall angewendet. Sie liefern aussagekräftige Ergebnisse für Renditeimmobilien, sind jedoch möglicherweise nicht vor deutschen Gerichten anerkannt.

Fazit

Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Analysen und Fachkenntnisse erfordert. Es gibt verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts, darunter das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung kann eines dieser Verfahren das richtige sein. Für Renditeimmobilien werden häufig auch internationale Bewertungsverfahren angewendet. Es ist ratsam, einen qualifizierten Immobiliensachverständigen zu konsultieren, um eine genaue und zuverlässige Bewertung Ihrer Immobilie zu erhalten.

Häufig gestellte Fragen

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Wertermittlungsverfahren: Es gibt drei Hauptverfahren zur Wertermittlung von Immobilien:

Vergleichswertverfahren: Hier werden Preise von vergleichbaren Objekten in der gleichen Lage herangezogen.

Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird angewendet, wenn die Immobilie Erträge generiert, z.B. durch Vermietung. Der Wert basiert auf den zukünftig erzielbaren Einnahmen.

Sachwertverfahren: Dieses Verfahren berücksichtigt die Herstellungskosten der Immobilie und ist besonders bei speziellen Objekten relevant, die nicht regelmäßig gehandelt werden oder keine Erträge erwirtschaften.

Was ist besser Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren?

Es gibt kein „besseres“ Verfahren; die Auswahl hängt vom Objekttyp und Nutzungszweck ab. Das Ertragswertverfahren eignet sich für Renditeobjekte (z.B. vermietete Wohnungen), während das Sachwertverfahren oft bei eigengenutzten Immobilien oder speziellen Objekten angewendet wird.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Datensammlung: Zuerst werden alle relevanten Daten der Immobilie gesammelt, wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung.

Marktanalyse: Vergleichbare Objekte und Marktdaten werden analysiert.

Anwendung des Bewertungsverfahrens: Entsprechend der Immobilienart und -nutzung wird das passende Verfahren gewählt.
Erstellung des Gutachtens: Abschließend wird ein detailliertes Bewertungsgutachten erstellt.

Wann Sachwertverfahren und wann Ertragswertverfahren?

Sachwertverfahren: Vorwiegend bei eigengenutzten Immobilien, unvermieteten Objekten oder speziellen Immobilien, deren Wert nicht primär durch Erträge bestimmt wird.

Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Objekten oder Immobilien, deren Hauptwert in der Erzielung von Einkünften durch Vermietung oder Verpachtung liegt.

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