Hotel verkaufen Ratgeber » Das sollten Sie unbedingt beachten

Der Verkauf eines Hotels ist ein komplexer Prozess, der eine sorgfältige Vorbereitung erfordert. Im Gegensatz zum Verkauf von privat genutzten Immobilien ist die Wertermittlung und Vermarktung von Hotelimmobilien weitaus aufwendiger. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, einen erfahrenen Gewerbemakler hinzuzuziehen, der den Wert Ihres Hotels ermittelt und Sie durch den gesamten Verkaufsprozess begleitet. In diesem Guide erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, um Ihr Hotel erfolgreich zu verkaufen.

1. Der richtige Zeitpunkt für den Hotelverkauf

Es gibt keinen pauschalen Zeitpunkt, der als der „richtige“ für den Verkauf eines Hotels gilt. Die Entscheidung hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der wirtschaftliche Aspekt und persönliche Gründe. Betrachtet man den wirtschaftlichen Aspekt, bieten die aktuellen niedrigen Finanzierungszinsen Investoren eine gute Gelegenheit zum Kauf von Hotelimmobilien. Wenn Sie positive Bilanzen vorlegen können und eine positive Entwicklung der Branche in Ihrer Region zu erwarten ist, kann der Frühling nach einem erfolgreichen Geschäftsjahr ein guter Zeitpunkt für den Verkauf sein.

Auch in Zeiten von Corona steht einem Hotelverkauf grundsätzlich nichts im Wege. Obwohl das Gastronomie- und Hotelgewerbe von den Regelungen zur Eindämmung der Pandemie stark betroffen ist, konnten viele Betriebe ihr Geschäft erfolgreich weiterführen. Eine genaue Analyse der aktuellen Marktsituation und eine professionelle Beratung können Ihnen helfen, den besten Zeitpunkt für den Verkauf Ihres Hotels zu bestimmen.

2. Die Dauer des Hotelverkaufs

Ein Hotelverkauf spreche immer nur eine bestimmte Zielgruppe an, daher ist die Zahl der potenziellen Interessenten begrenzt. Aus diesem Grund kann es mehrere Jahre dauern, bis Sie Ihr Hotel erfolgreich verkaufen. Daher ist es wichtig, frühzeitig mit den Planungen des Verkaufs zu beginnen.

Die Vorbereitung des Hotelverkaufs nimmt oft mehr Zeit in Anspruch als der Verkauf selbst. Dazu gehört die Zusammenstellung aller erforderlichen Verkaufsunterlagen, insbesondere jüngste Jahresbilanzen und Dokumente zur Immobilie wie Grundbuchauszug und Grundriss. Wenn sich Ihr Hotel in einer attraktiven Lage befindet und in gutem Zustand ist, kann der Verkauf selbst ein Selbstläufer sein. Ein erfahrener Makler mit Fachkenntnissen im Hotelverkauf kann Ihnen bei allen Schritten helfen und sicherstellen, dass Sie Ihr Hotel erfolgreich verkaufen können.

3. Der Ablauf des Hotelverkaufs

Der Verkauf eines Hotels erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und eine effektive Vermarktungsstrategie. Hier ist ein Überblick über die wichtigsten Schritte:

3.1 Verkaufsunterlagen zusammenstellen

Wie bei jedem Immobilienverkauf sind bestimmte Unterlagen unerlässlich. Dazu gehören Grundbuchauszüge, Grundrisse und die jüngsten Jahresbilanzen. Diese Informationen sind für potenzielle Käufer wichtig, um den Wert des Hotels einschätzen zu können.

3.2 Hotel bewerten lassen

Die Bewertung eines Hotels hängt nicht nur von der Immobilie selbst ab, sondern auch von Aspekten wie Auslastung und Betriebsführung. Die Berechnung des Immobilienwerts erfolgt nach dem Ertragswertverfahren. Ein erfahrener Gewerbemakler kann Ihnen bei der Bewertung Ihres Hotels helfen und den optimalen Verkaufspreis ermitteln.

3.3 Zielgruppe definieren

Die potenziellen Käufer hängen von der Art Ihres Hotelgewerbes ab. Ein kleines individuell geführtes Haus oder eine Pension kann auch für einen Privatinvestor interessant sein, während ein größeres Hotel eher für eine Hotelkette in Betracht kommt. Je nach Zielgruppe kann eine überregionale Vermarktung sinnvoll sein.

3.4 Vermarktung festlegen

Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé und professionelle Innen- und Außenansichten Ihres Hotels. Ein erfahrener Makler kümmert sich um die Vermarktung und spricht gezielt potenzielle Käufer an. Eine diskrete Vermarktung ist oft empfehlenswert, um den Hotelbetrieb nicht zu stören und den Verkaufspreis nicht zu gefährden.

3.5 BONUS: Hotel über eine Offmarket Immobilien-Plattform verkaufen

Der 7 Plus Club ist die führende Datenbank für Offmarket Objekte ab 1 Mio. € Volumen und hat sich unter anderem auf die Vermarktung von Hotel Immobilien spezialisiert. Offmarket und diskret. Anbei ein Auszug der Ankaufsprofile unserer verifizierten Investoren, die unter anderem in Hotels investieren.

3.6 Verkauf abschließen

Es gibt verschiedene Verkaufsoptionen, wie zum Beispiel einen „Asset Deal“ (Verkauf als Einzelunternehmer) oder einen „Share Deal“ (Verkauf von GmbH-Anteilen). Die Details des Verkaufs sollten mit Ihrem Hotelmakler besprochen werden.

4. Hotel leerstehend oder im laufenden Betrieb verkaufen?

Je nachdem, ob Ihr Hotel leerstehend oder im laufenden Betrieb verkauft wird, muss die Vermarktungsstrategie angepasst werden. Wenn das Hotel im laufenden Betrieb verkauft wird, ist eine diskrete Vermarktung empfehlenswert, um den Hotelbetrieb nicht zu stören. Ein Hotelverkauf im laufenden Betrieb hat den Vorteil, dass die Immobilie hochpreisiger verkauft werden kann, da der Investor kein zusätzliches Kapital für eine Eröffnung und Bekanntmachung des Gastgewerbes benötigt und das Personal bereits eingearbeitet ist.

5. Faktoren, die den Wert eines Hotels beeinflussen

Die Bewertung eines Hotels für den Verkauf ist komplex, da nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch der Betrieb eine Rolle spielen. Der Wert der Hotelimmobilie wird mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Die wichtigsten Faktoren, die bei der Wertermittlung berücksichtigt werden, sind:

  • Lage: Ist der Standort attraktiv für bestimmte Nutzergruppen wie Geschäftsreisende oder Urlauber?
  • Baujahr & Zustand: Ist die Gebäudesubstanz in Ordnung oder sind größere Instandhaltungsarbeiten erforderlich?
  • Größe: Sind die Zimmer gut geschnitten und der Grundriss ausreichend?
  • Miete bzw. Pacht: Wie hoch sind die Einnahmen, die der Eigentümer durch die Hotelnutzung erzielt?
  • Rechtliche Vorgaben: Welche gesetzlichen Vorschriften gibt es für die Nutzung des Grundstücks?

Eine professionelle Bewertung durch einen Experten ist empfehlenswert, um den Wert Ihres Hotels genau zu bestimmen.

6. Steuerliche Aspekte beim Hotelverkauf

Beim Verkauf eines Hotels sind steuerliche Richtlinien zu beachten. Die Besteuerung hängt von der Rechtsform und der Besitzdauer des Hotels ab. Als GmbH unterliegt Ihre Hotelimmobilie der unbeschränkten Körperschaftssteuerpflicht. Als Einzelunternehmer wird ein Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz verrechnet. Zusätzlich kann Spekulationssteuer anfallen, wenn Sie die Immobilie gewinnbringend verkaufen und das Hotel weniger als zehn Jahre besessen haben. Die Gewerbesteuer kann fällig werden, wenn Sie mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren verkaufen.

Es ist ratsam, sich frühzeitig mit einem Steuerberater über die steuerlichen Aspekte des Hotelverkaufs zu beraten.

7. Hotel privat oder mit Makler verkaufen?

Sie haben die Möglichkeit, Ihr Hotel selbst zu verkaufen oder einen Makler hinzuzuziehen. Ein privater Verkauf ermöglicht Ihnen volle Unabhängigkeit, erfordert jedoch viel Zeit und Mühe. Ein erfahrener Gewerbemakler kann Ihnen bei der Bewertung des Hotels helfen, den Verkaufsprozess effizient gestalten und den optimalen Verkaufspreis erzielen.

Ein professioneller Makler verfügt über Fachkenntnisse im Hotelverkauf und begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess. Er kümmert sich um die Vermarktung, spricht potenzielle Käufer gezielt an und unterstützt Sie bei Verhandlungen und dem Abschluss des Verkaufs.

Unser Tipp: Hotels besser über Immobilien-Plattformen verkaufen:

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Fazit

Der Verkauf eines Hotels erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und eine effektive Vermarktungsstrategie. Die Bewertung eines Hotels ist komplex, da sowohl die Immobilie als auch der Betrieb eine Rolle spielen. Steuerliche Aspekte sollten frühzeitig geklärt werden, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Ob Sie Ihr Hotel privat oder mit Unterstützung eines Maklers verkaufen, hängt von Ihren persönlichen Präferenzen ab.

Häufig gestellte Fragen

Wie verkaufe ich ein Hotel?

Der Verkauf einer Hotels erfordert eine sorgfältige Planung und Vorbereitung. Sie sollten zunächst den Wert Ihrer Immobilie ermitteln und dann einen erfahrenen Makler beauftragen, der Ihnen bei der Vermarktung und dem Verkauf der Immobilie hilft. Oder Sie nutzen Offmarket-Immobilien Plattformen wie den 7 Plus Club zur Vermarktung Ihrer Gewerbeimmobilien.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Hotels an?

Beim Verkauf eines Hotels können verschiedene Steuern anfallen, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer und die Einkommensteuer. Es ist ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs zu klären.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Hotels?

Die Spekulationssteuer beim Verkauf eines Hotels beträgt bis zu 42 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Die Höhe ist auch abhängig von der Bewertung.

Kann ich mein Hotel steuerlich abschreiben?

Ja, Hotels können steuerlich abgeschrieben werden. Dabei können Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum hinweg steuermindernd geltend machen.

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