Hotel kaufen Ratgeber » Das sollten Sie unbedingt beachten

Sie wollen ein Hotel kaufen, oder spielen zumindest mit dem Gedanken, wissen aber nicht, welche Möglichkeiten es gibt? In diesem Bericht wollen wir uns genau diese Möglichkeiten anschauen, um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen.

Hotelkauf Strategie:

Zu Beginn sollten Sie sich die Frage stellen mit welchem Konzept bzw. Intention Sie das Hotel kaufen wollen. Man kann entweder ein erfolgreiches Hotel kaufen oder ein unerfolgreiches. Bei dem erfolgreichen ist die Frage ob man etwas verändern sollte, bei dem unerfolgreichen, ob man etwas verändern kann. Egal, welches Konzept Sie verfolgen: Für einen erfolgreichen Hotelbetrieb brauchen Sie ein in sich schlüssiges Konzept für die richtige Zielgruppe. Dieses Konzept zeichnet sich unter anderem durch folgende Punkte aus.:

Sternekategorie beachten

Natürlich richtet sich das Konzept insbesondere auch nach den Sternen bzw. die Sterne auch nach dem Konzept. Das Spektrum reicht hier typischerweise von 1 Stern bin hin zu 5 Sternen. Die Klassifizierung wird in Deutschland von der DEHOGA festgelegt. Jede Sternekategorie hat ihre eigenen Anforderungen an Ausstattung und Service. So muss z.B. ein 5 Sterne Hotel eine dauerhaft besetzte Rezeption haben. Wichtig ist anzumerken, dass man sich an sein Konzept hält.

Hotel kaufen Sterne

Die Lage des Hotels ist entscheidend

Wie sagt man bekanntlich so schön?

Um eine Immobilie zu bewerten gibt es nur 3 Dinge, auf die man achten sollte: Lage. Lage. Lage.

Diese muss natürlich zu Ihrem Konzept passen. Planen sie ein Golfhotel, sollte offensichtlich ein Golfplatz in der Nähe sein; bei einem Wellnesshotel sollten entsprechende Gegebenheiten für einen Wellnessbereich geben sein.
Daneben gilt es natürlich auch das Entwicklungspotenzial der Lage zu bewerten. Wenn Sie ein Messehotel betreiben möchten, die Besucherzahlern der Messe aber immer weiter zurück gehen oder stagnieren, sollten Sie sich frühzeitig über alternative Kundengruppen Gedanken machen bzw. dies in ihrem Konzept berücksichtigen.

Betreiberkonzepte

Wie möchten Sie Ihr Hotel operativ betreiben? Grundsätzlich gibt es zwei Arten dies zu tun: Entweder in Form der Privat- oder Individualhotellerie oder als Ketten- oder Konzernhotellerie. Bei der Privat- oder Individualhotellerie handelt es sich um ein rechtlich und wirtschaftlich eigenständiges Hotel, welches vom Eigentümer direkt bzw. einem Manager oder einem Pächter geführt wird. Bei der Ketten- oder Konzernhotellerie werden die Hotels im Franchise- oder Filialsystem geführt.

Bewertung der Hotelimmobilie, Finanzen und “weiche” Faktoren

Wer ein Hotel kaufen möchte, muss dies richtig bewerten. Hierbei sollte man sich die Gebäudesubstanz, die (Finanz-)kennzahlen und die „weichen“ Faktoren anschauen:

Gebäudesubstanz untersuchen

Unabhängig von der Art der Nutzung, handelt es sich bei einem Hotel zunächst um ein herkömmliches Gebäude, welches auch anderen Nutzungsarten zugeführt werden kann. Naheliegende Nutzungsarten wären beispielsweise das Boardingshaus, Studenten-WGs oder auch klassisches „Wohnen“.
Daher bewertet man ein Hotel ähnlich wie z.B. ein Mehrfamilienhaus. Klassische Parameter sind das Baujahr mit den spezifischen Mängeln, der Zustand der Leitungen, des Daches und der Fassade. Aber auch Dinge wie die Größe des Hotel und Grundstücks und die Anzahl der Zimmer. Vor allem in Hinblick auf die Nachhaltigkeitsdebatte – Stichwort ESG – aber auch aus ökonomischen Gesichtspunkten. Speziell im Bereich Hotel gibt es zusätzlich einige rechtliche Anforderungen z.B. hinsichtlich des Brandschutzkonzepts oder Fluchtwegen, welche bewertet werden müssen. Dazu kommt die Bewertung der Substanz von Objekten, die Hotelspezifisch sind. Hierzu zählen z.B. die Wellnessanlage oder der Sportbereich. Der richtige Ansprechpartner in diesem Bereich ist ein Bausachverständiger. Dieser kann dann bei Bedarf auch helfen, einen Sanierungsfahrplan aufzustellen, um somit die für die kommenden Jahre aufzuzeigen.

Hotel kaufen Substanz

(Finanz-)kennzahlen genau analysieren

Im Bereich der Finanzkennzahlen muss man zwei Bereiche unterscheiden. Zum einen gibt es klassische Kennzahlen wie EBIT, Gewinn, Cashflow und CAPEX, die sich nicht wirklich von den klassischen Unternehmenskennzahlen in anderen Branchen unterscheiden. Hier kann ein Steuerberater bei der Bewertung helfen. Zum anderen gibt spezielle Kennzahlen der Hotellerie. Diese sind Anzahl der Stammgäste, Auslastung, ADR, RevPar und CPB.

„Weiche“ Kennzahlen wie Reputation des Hotels beachten

Unter den „weichen Kennzahlen“ werden Assets verstanden, die sich teilweise nur schwer messen lassen. Dasselbe gilt auch für ihren Einfluss aufs Geschäft, der sich ebenfalls nur schwer messen lässt. Zu nennen sind hier z.B. die Marke und die Reputation des Hotels. Dies hilft nicht nur bei der Belegung der Zimmer, sondern auch bei der Gewinnung von Personal -einem der wichtigsten Assets der heutigen Zeit. Ebenso wichtig ist ein erfolgreicher Auftritt in den sozialen Medien. Wie sind die Reichweiten bei Instagram, TikTok, YouTube, … Eine weitere „weiche Kennzahl“, welche sich nur schwer messen lässt, ist die Aura eines Hotels – das, was die Menschen spüren, wenn sie die Lobby betreten.

Hotel Kaufen Finanzkennzahlen 

Hotel kaufen & finanzieren – Welche Möglichkeiten gibt es?

Ein Hotelkauf will natürlich auch finanziert sein. Ein Problem bei der Finanzierung von betreiberfreien Hotels ist der nur schwer planbare Cashflow, da häufig keine langfristigen Mietverträge für die Zimmer bestehen. Hier kann es helfen ein funktionierendes Hotel mit der entsprechenden Historie zu kaufen. Diese Fortführung können Sie in einem sogenannten Businessplan der (finanzierenden) Bank vorlegen.
Wenn Sie allerdings ein Hotel mit Betreiber kaufen, sollten Sie auf die Länge des Mietvertrages prüfen und auf die entsprechenden Verlängerungsoptionen schauen, da diese den Hauptteil des planbaren Cashflows darstellen.
Neben der Bank bieten auch die EU, der Bund und die Länder Förderungen an. Dabei handelt es sich zum einen um allgemeine Gründerförderung aber auch um spezielle Förderungen im Bereich Hotelgründung.

Hotel kaufen über ein Ankaufsprofil

Um passende Hotelangebote zu erhalten ist es eine gute Möglichkeit, die eigenen Suchkriterien in einem Ankaufsprofil zu erfassen. Ein Ankaufsprofil beinhaltet die Summe aller Suchkriterien des Investors. Zum einen können Sie Ihr Ankaufsprofil auf der eigenen Website / E-Mail Signatur integrieren und zum anderen auch kostenfrei auf Portalen wie dem 7 Plus Club hochladen. Bei passenden Objekten werden Sie benachrichtigt und haben somit einen ständigen “Dealflow” an relevanten Objekten. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann laden Sie Ihr Ankaufsprofil direkt beim 7 Plus Club hoch, indem Sie diesen Link klicken: Ankaufsprofil bei 7 Plus Club erfassen.

Hotel kaufen über eine Plattform

7 Plus Club ist die führende Datenbank für Offmarket Objekte ab 1 Mio. € Volumen und hat sich unter anderem auf die Vermarktung von Hotel Immobilien spezialisiert. Offmarket und diskret. Anbei ein Auszug der Ankaufsprofile unserer verifizierten Investoren, die unter anderem in Hotels investieren.

Ankaufsprofile von NEIRO PROPERTY beim 7 Plus Club



Ankaufsprofile von Odium Capital beim 7 Plus Club


Erfolgskiller beim Kauf eines Hotels

  • Nicht zu rettende Reputation des Hotels
  • Falsch eingeschätzte Substanz – zu hoher Sanierungsbedarf
  • Zu hohe Abhängigkeit von einer Zielgruppe – Wegfall dieser
  • Personalmangel bzw. schlechtes Personal
  • Unattraktives Konzept

Fazit

Hoffentlich konnte Ihnen dieser Beitrag helfen einige neue Perspektiven eines Hotels zu erkennen, um somit eine erfolgreichere Bewertung durchführen zu können. Viel Erfolg beim Kauf und erfolgreichen Betrieb Ihres Hotels.

Häufig gestellte Fragen

Welche Betreiberkonzepte gibt es beim Kauf eines Hotels?

Es gibt prinzipiell zwei Arten von Betreiberkonzepten: Privat- oder Individualhotellerie, sowie Ketten- oder Konzernhotellerie.

Welche Kennzahlen sollte man beim Kauf eines Hotels berücksichtigen?

Wichtig sind vor allem klassische Kennzahlen wie EBIT, Gewinn, Cashflow und CAPEX, zusätzlich beim Kauf eines Hotels aber auch spezifische Kenngrößen wie Anzahl der Stammgäste, Auslastung, ADR, RevPar und CPB.

Wo finde ich Hotels, um diese zu kaufen?

Generell werden auch Hotels teilweise auf den klassischen Immobilien-Plattformen inseriert. Darüber hinaus kann es sich lohnen, ein so genanntes Ankaufsprofil zu erstellen und dieses auf der eigenen Website / E-Mail-Signatur zu veröffentlichen.

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